Locataires et bailleurs : des droits et des devoirs.

• Le bailleur
  
  

Le propriétaire est obligé de délivrer au locataire un logement, et ses équipements, en bon état d'usage et de réparation. Il doit lui remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

A compter de la signature du bail, le propriétaire doit assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir des vices ou défauts du logement, notamment en effectuant à ses frais les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en bon état et à l'entretien des locaux loués.

Le propriétaire a en charge tous les travaux qui ne sont pas mentionnés sur la liste des réparations locatives, celles-ci incombant au locataire. Toutefois, les parties peuvent convenir, par clause expresse annexée au bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Ces dispositions prévoient en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Une telle clause n'est valable que pour les logements qui répondent aux normes minimales de confort et d'habitabilité.

L'entrée dans les lieux du locataire en connaissant le mauvais état n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir ensuite de ses droits.

• Le locataire
  
  

Le locataire doit user paisiblement des locaux loués, tout particulièrement en ayant un mode de vie n'entraînant pas de dégradation de l'immeuble ou la création de conditions d'occupation contraires à la santé. Il doit répondre des dégradations qui lui seraient imputables et qui surviennent pendant la durée du contrat de location.

Il prend en charge les travaux d'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail, ainsi que les menues réparations, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il laisse exécuter les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives comme les travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués et ne doit pas transformer ces locaux sans l'avis du propriétaire.

• Le propriétaire occupant
  
  

Le propriétaire occupant n'est pas tenu aux mêmes obligations qu'un propriétaire bailleur au regard des normes minimales d'habitabilité. Il n'en demeure pas moins qu'il est soumis à la réglementation applicable à tout un chacun dès lors qu'il y a gène pour le voisinage (stockage de déchets, présence en nombre d'animaux,…) ou atteinte à l'environnement (absence de traitement des eaux usées…).

Par ailleurs l'intervention de tiers (mairie, services sociaux) peut s'avérer nécessaire voire indispensable, lorsqu'il y a suspicion de danger pour l'occupant notamment lorsque celui-ci ne semble plus apte à prendre en charge le problème.

Comment résoudre un problème d'habitat ?
 
Litige locataire-bailleur : démarche en cas d'infraction aux règles d'hygiène

Les règles d'hygiène sont fixées dans chaque département par le Règlement sanitaire départemental (R.S.D) pris par arrêté préfectoral en application du code de la santé publique. Le titre II de ce Règlement sanitaire départemental (articles 21 à 61) définit les règles minimales d'occupation, d'utilisation et d'entretien des habitations, de leurs équipements et de leurs dépendances c'est à dire les règles minimales sanitaires (l'absence d'humidité, la ventilation des locaux, l'éclairage naturel, les ouvrages d'assainissement, l'alimentation en eau potable, les conduits de fumée, les hauteurs sous-plafonds, les surfaces minimales des pièces, la distribution des locaux, etc).

Ces règles minimales ne doivent pas être confondues avec les règles de construction (code de la construction et de l'habitation) qui concernent les bâtiments construits après le 1er janvier 1970 ou la transformation de ceux construits à partir de cette date et les règles minimales d'habitabilité (parfois plus contraignantes que les règles sanitaires), imposées dans le cadre des baux (décret n° 87-149 du 6 mars 1987 en application notamment de la loi du 23 décembre 1986).

Conciliation

Dans tous les cas, il faut engager en premier lieu une mission de " conciliation " entre les deux parties. Dans ce cadre, il convient de prendre l'attache des deux parties ou de les réunir pour étudier les meilleures possibilités de progresser dans la résolution du ou des problèmes, autour d'un conciliateur choisi en commun. Ce rôle de " conciliateur " consiste, en tant que personnalité indépendante et neutre, à trouver une solution aux problèmes entre les particuliers. Il n'a pas pour fonction de définir un gagnant ou un perdant, mais de faciliter le dialogue.

La résolution du litige découle d'un processus amiable dans lequel une tierce personne intervient pour aider les parties à parvenir à des accords satisfaisants.

Pouvoirs de police du maire et application du Règlement sanitaire départemental

Le maire doit assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique dans sa commune en vertu de ses pouvoirs de police générale (art. L.2212-2 et suivants du code général des collectivités territoriales). A ce titre, il est notamment chargé de l'application du règlement sanitaire départemental dont relèvent fréquemment les plaintes des habitants de sa commune en matière de salubrité et ce y compris dans l'habitat privé.

Par ailleurs en sa qualité de représentant de l'Etat dans sa commune, le maire est également chargé de l'exécution des lois et règlements (art. L.2122-27 du code général des collectivités territoriales), et à cet effet il peut prendre des arrêtés municipaux afin de compléter et renforcer ces textes. Il appartient au maire d'instruire les plaintes relevant de ces domaines, après avoir constaté ou fait constater par un agent communal le bien-fondé de la plainte.

Comment saisir le Service communal d'Hygiène - Santé, après l'échec de la conciliation ?
La demande, pour être recevable, doit être écrite et nominative. Elle doit décrire succinctement le problème rencontré. Vous pouvez nous envoyer un courrier. Merci d'indiquer vos coordonnées téléphoniques afin de convenir d'un rendez-vous.

Adresses utiles :

Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH)
http://www.anah.fr

Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL)
http://www.anil.org/

Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement
http:www.equipement.gouv.fr/

Ministère de la Santé
http:www.sante.gouv.fr/